Flächen pachten?
Pachtflächen, um Trüffel anzubauen – aus rechtlicher Sicht.
Autorin: Rechtsanwältin Juliette Descharmes, AdviZZr Rechtanwaltsgesellschaft mbH
Zum Sachverhalt
Ein Trüffelanbauer möchte von einem Landwirt eine Fläche pachten. Der Trüffelanbauer hat vor, auf dieser gepachteten Fläche eine neue Trüffelplantage anzulegen. Vor Abschluss eines Pachtvertrages überlegt sich der Trüffelanbauer:
1. Brauche ich eigentlich einen Pachtvertrag?
2. Auf welche Dauer schließe ich diesen Pachtvertrag ab?
3. Was mache ich mit der Fläche und mit meiner Anlage, wenn die Pflanzen keinen Trüffel bringen?
4. Was passiert mit den Pflanzen und der Anlage, wenn der Pachtvertrag gekündigt wurde?
Die rechtlichen Grundsätze des Landpachtvertrages sind in den Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB, festgelegt. Zum Nachlesen hier § 585 BGB:
(1) Durch den Landpachtvertrag wird ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet. Landwirtschaft sind die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung.
(2) Für Landpachtverträge gelten § BGB § 581 Abs. BGB § 581 Absatz 1 und die §§ BGB § 582 bis BGB § 583a sowie die nachfolgenden besonderen Vorschriften.
(3) Die Vorschriften über Landpachtverträge gelten auch für Pachtverhältnisse über forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn die Grundstücke zur Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet werden.
Zur Frage 1
Einen Pachtvertrag braucht der Trüffelanbauer grundsätzlich nicht. Grundsätzlich macht es aber einfach nur Sinn den Pachtvertrag immer schriftlich festzuhalten. Denn die Schriftlichkeit hilft dem Trüffelanbauer und dem Verpächter sich über die Hauptfragen des Pachtvertrags einig zu werden. Das sind Pachtgegenstand, Pachtzins und die Pachtdauer.
Zur Frage 2
Die Dauer kann mit dem Verpächter festgelegt werden. Wichtig dabei ist, dass wenn der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, er für unbestimmte Zeit gilt § 585 a BGB. Diese Folge kann beispielsweise Auswirkungen auf eine spätere Kündigung von Trüffelanbauer und Verpächter der Fläche haben.
Zur Frage 3
Ja, jetzt wird es schon spannender – auch rechtlich. Haben der Trüffelanbauer und der Verpächter sich auf die Fläche zur Pachtfläche geeinigt und es gibt keine Trüffel kann der Trüffelanbauer natürlich die Pacht kündigen. Die Kündigung ist in den Schranken des vorab vereinbarten Vertrags möglich. Ansonsten gibt es gesetzliche Kündigungsfristen.
Zu Frage 4
Bei Beendigung der Pacht ist der Trüffelanbauer nach Gesetz verpflichtet die Fläche in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht.
Hier kann es für den Trüffelanbauer und den Verpächter jeweils problematisch werden. Die Bandbreite an Auslegungsmöglichkeit über das, was einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Fläche entspricht ist nämlich enorm und vorallem von der Rechtsprechung für den Trüffelanbau noch nicht entschieden worden.
Es kann, falls es zu einem gerichtlichen Streit kommt, vom Entfernen der Bäume durch den Trüffelanbauer bis zum Verbleib der Bäume alles gegeben.
Hinzu kommt aber auch, dass die Bäume, dadurch, dass sie in das Grundstück eingebracht wurden und angewurzelt sind, in das Eigentum des Verpächters (wohlgemerkt des Verpächters und nicht des Eigentümers!) übergehen können. Das ist eine gesetzliche Besonderheit, die sich in § 94 BGB findet.
Das Ziel eines jeden Trüffelanbauers sollte daher ein Pachtvertrag sein, der vorab individuell mit dem Verpächter ausgehandelt wurde und auf den sich sowohl der Trüffelanbauer als auch der Verpächter verlassen können müssen. Es sollten darin enthalten sein: Vorstellungen über Beginn und Beendigung der Pacht, über die Rückgabe der Flächen mit oder ohne Trüffelbäume.
Risiken und Vorteile der Pacht werden sich erst in den kommenden Anbaujahren herausstellen. Ebenfalls wird sicherlich auch der ein- oder andere Rechtsstreit die Gerichte beschäftigen und für Klarheiten.
